抵押贷款是购房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式，购房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。购房者（抵押人）按合同约定向银行还清本息后，便可收回抵押品“房屋所有权证”与“土地使用证”。

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购买商品房，需要符合购房资格，也需要相当的经济实力。部分购房者无法实现全款买房，通过贷款买房也是非常常见的方法，选择贷款，可以缓解不轻的经济压力。

（一）如何查询个人征信

买房时，大部分人都会涉及到贷款，而银行放贷前，一般都要审查用户的个人征信，需要提供个人征信报告。如果个人征信存在污点，银行很有可能会拒绝放贷。

1、查询征信报告的注意事项

申请房贷时，银行要求的征信报告主要有以下几个方面：

（1）基本信息：包含个人的姓名、身份证、姓名，申请日期，出具日期、婚姻状况等；

（2）信贷记录：主要是个人向银行金融机构申请的借贷记录包括信用卡、房贷、经营性贷款、助学贷款等一系列的借贷记录。包括结清，以及未结清等一系列信息；

（3）公共信息：个人申请过的通信、水电、燃气、缴税情况等个人信息与情况，还有包括个人的法院信息，比如是否纳入失信被执行人名单；

（4）异议记录：查询人对个人的征信有异议时向银行机构申请过的异议，可通过添加声明的方式在该部分中予以反映，如果没有申请过异议，因此也就没有相关记录了；

（5）查询记录：个人查询的记录与机构查询的相关信息。一般银行审批信用卡时都会有这个记录；

（6）说明：征信中心的格式条款，包含需要注意的相关信息，以及异议处理情况处理的意见和征信中心的立场。

2、哪些情况会导致征信报告出现“污点”？

（1）“连三累六”：指贷款人两年内连续三个月或者累计六次逾期还款。

（2）呆账：指已过偿付期限，经催讨尚不能收回，长期处于呆滞状态，有可能成为坏账的应收款项；

（3）频繁查询征信报告：如果短期时间内有多家贷款机构查询征信记录，银行判定你最近急需用钱，对你是否能按时还款产生了怀疑，进而拒绝了信贷申请；

（4）水电气费欠缴：欠水费、欠电费、欠气费、欠物业费等；

（5）“睡眠”卡未处理：某些特定的信用卡无论你开户与否都会产生年费，如果疏忽了这一点，就会出现逾期，产生不良记录。

（6）保险费用欠缴：保险逾期缴费，若超过三个月仍未补上，除了造成保单效力中止，还可能会被保险公司提交记录。此外，社保及公积金缴存记录也是评定个人征信的重要数据。

（7）担保连责：用户为其他人担保贷款，但是被担保人无法偿还，作为担保人会有连带责任，如没有承担担保责任，在征信记录上会成为一个污点。

（8）利率上调，月供未变：贷款利率上调后，所贷款项未偿还部分利率也会随之调整，仍按原金额支付“月供”，会产生欠息逾期。

（9）信息被冒用：若你的信息被不法分子利用做违法之事，那不良记录就会记录在你头上。因此在查询征信记录有问题时，一定要找银行核实情况，避免出现漏洞。

3、个人征信查询方式

（1）现场查询：凭有效身份证件（身份证、军官证、士兵证、护照等）自行到中国人民银行分支机构征信窗口进行查询，需如实填写个人信用报告本人查询申请表，同时也可通过银行的征信自助查询机查询。全国联网，异地可查。

（2）网络查询：登录中国人民银行征信中心。进行用户注册后，在线验证身份信息，提交注册申请及查询申请；通过身份验证，你会收到含有激活码的短信，需要在7天内登录网站并激活用户；申请提交后，你会收到含有查询码的短信，使用查询码可以查询征信报告，查询码在7天内有效。

（二）如何办理商业贷款

商业贷款，购房者购买住房时，以其所购买的住房为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供担保。

贷款买房，有商业贷款和公积金贷款两种方式可供选择，公积金贷款利率虽然较低，但需满足的要求较多。商业贷款，相对而言普适性强一些，也是多数买房人选择的贷款方式。

办理商业贷款的流程如下：

（1）购房者与开发商签订购房合同，并交付购房的首付款。

（2）提交贷款申请，准备有效身份证件、常住户口证明或有效居住证明、婚姻状况证明、收入证明或个人资产状况证明、征信报告贷款用途使用计划或声明，以及银行要求提供的其他资料。

（3）银行审查。银行审核通过购房者的贷款申请后，会与购房人签订借款合同、抵押合同、保证合同。

（4）银行根据有关资料办理抵押登记手续及房屋保险、合同公证手续，并发放贷款。

（5）放款后，购房者的月供要及时还，否则可能被追回贷款。购房者也可一次偿还，提前还款当期仍计收利息。不收取违约金。

（三）如何办理公积金贷款

住房公积金，国家法律规定的重要的住房社会保障的组成部分，单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。公积金贷款是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。

购者按以下流程办理公积金贷款：

（1）贷款申请

申请人可在网上办事大厅填写申报材料，也可直接携带材料到受托银行贷款网点进行办理；

（2）公积金中心受理贷款

在收到贷款申请人的登记申请以及相关的资料后，公积金中心会受理该贷款申请，对申请人的公积金贷款资质进行审核；

（3）贷款审批

市住房公积金管理中心在确认受理后，5个工作日内做出给予贷款或不予贷款的决定。

（4）签订抵押贷款合同

公积金贷款申请获得批准的，公积金中心或者受托银行就会通知借款人办理签约手续。

（5）办理抵押登记手续

在签订合同后，贷款申请人及房屋的共有人需要与公积金中心一同前往不动产登记中心进行抵押登记。在不动产登记中心受理后，会在一定时限的工作日内通知公积金中心领取不动产权登记证明。

（6）放款审核

公积金中心收到不动产权登记证明后进行放款审核。

（7）贷款发放

受托银行按约定的放款条件，审核无误后发放贷款，贷款资金按合同约定的账户划转。

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